Checkliste (Kurzfassung): Prüfen Sie zuerst die Mieterliste (Ist-/Sollmieten, Index-/Staffeln, Kautionen, Rückstände, Leerstand, Betriebskostenumlage) und gleichen Sie sie mit Mietverträgen, Übergabeprotokollen und dem Kontoauszug der Mieteingänge ab. Danach folgt die technische Seite: CapEx und Instandhaltungsstau werden 2026 häufig bei Dach, Fassade, Strängen, Heizung, Elektro, Fenstern und Brandschutz sichtbar – idealerweise mit Begehung, Fotodoku und priorisierter Maßnahmenliste inklusive Kostenbandbreiten.

Ebenso wichtig sind die typischen Risikoquellen: Baulasten/Altlasten, nicht genehmigte Umbauten, Teilung/WEG-Themen, ausstehende Beschlüsse, Mietpreisbremse/Modernisierungsumlage, Energiekennwerte sowie Versicherungs- und Gewährleistungslücken. Eine gute Ankaufsprüfung endet nicht mit „passt schon“, sondern mit einer strukturierten Entscheidungsvorlage: realistische Mieterträge, CapEx-Plan, Puffer, Szenarien für Zins/Tilgung und ein klarer Maßnahmenfahrplan. Wenn Sie dazu Unterstützung möchten: Schreiben oder rufen Sie Provecta Immobilien gerne an – wir prüfen investorenorientiert, datenbasiert und diskret.

Bevor Sie Unterlagen nachfordern, Gutachtertermine koordinieren oder eine Finanzierung anstoßen, lohnt sich ein 60-Minuten-Screening. Ziel ist keine Vollprüfung, sondern eine belastbare Erst-Einschätzung: Stimmen Cashflow und Risiko grob zusammen, oder deutet sich bereits ein CapEx-intensives Renditeobjekt mit Instandhaltungsstau an? Gerade 2026, bei weiterhin stark objekt- und lageabhängigen Preisen und strengerer Bankenprüfung, spart dieses Vorgehen Zeit und schützt Ihr Verhandlungskapital.

Starten Sie mit wenigen, aber aussagekräftigen Punkten: Mieterliste (Ist-/Sollmiete, Leerstand, Rückstände, Index/Staffel), Plausibilisierung über Mieteingänge und die Frage, ob Betriebskosten realistisch umlagefähig sind. Danach die technischen “Big Tickets”: Heizungssystem und Alter, Dach/Fassade, Steigleitungen, Elektro, Fenster, Feuchte/Schimmel-Indizien, Brandschutz. Ergänzen Sie ein kurzes Risiko-Screening zu Baurecht/Genehmigungen, Energiekennwerten und Versicherungsstatus. Aus diesen Bausteinen entsteht eine erste CapEx-Spanne inklusive Puffer – und damit eine klare Ampel: weiter vertiefen, nachverhandeln oder konsequent aussortieren.

Bei der Ankaufsprüfung eines Mehrfamilienhauses entscheidet nicht die „schöne“ Sollmiete über die Rendite, sondern die Cashflow-Qualität: Was kommt realistisch und dauerhaft auf dem Konto an – und mit welchen Abzügen? Gerade 2026 lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Mieterliste, weil kleine Unschärfen (Leerstand, Rückstände, nicht umlagefähige Kosten, Sonderabreden) Ihre Kalkulation stärker beeinflussen können als eine vermeintlich günstige CapEx-Spanne.

Prüfen Sie die Mieterliste nicht isoliert, sondern als Plausibilitätskette: Mieterliste → Mietverträge → letzte Mieteingänge (Kontoauszüge/OP-Listen) → Betriebskostenabrechnungen. Achten Sie dabei besonders auf Abweichungen zwischen Ist-Miete und Soll-Miete, auf „Einmal-Effekte“ (z. B. Nachzahlungen, kurzfristige Mieterhöhungen) und auf Mieten, die nur auf dem Papier existieren (z. B. nicht wirksam vereinbarte Indexanpassungen). Ergebnis sollte eine belastbare Cashflow-Basis sein, die Banken und Investoren nachvollziehen können – inklusive konservativem Puffer für Mietausfall und nicht umlagefähige Positionen.

In den Mietverträgen verstecken sich häufig die entscheidenden Details: Welche Betriebskosten sind wirksam umgelegt? Gibt es Staffel- oder Indexmieten und sind die Anpassungen formell korrekt umgesetzt? Sind Kautionen vollständig hinterlegt und getrennt verwahrt? Gibt es Modernisierungsvereinbarungen, Sonderkündigungsrechte, Nachlässe, Stellplatz-/Garagenregelungen oder Nebenabreden, die den Netto-Cashflow mindern? Auch bei möblierten Vermietungen oder pauschalen Nebenkosten sollten Sie besonders streng sein, weil hier in der Praxis oft Interpretationsspielräume entstehen.

Für Investoren bewährt sich eine einfache Leitfrage: Würden Sie diese Mieterliste gegenüber einem Dritten (Finanzierer/Co-Investor) ohne Zusatz-Erklärungen vertreten? Wenn nicht, ist das kein Ausschlusskriterium – aber ein Verhandlungshebel für Kaufpreis, Gewährleistung oder eine Cashflow-Sicherheitsmarge. Wenn Sie möchten, prüfen wir bei Provecta Immobilien Mieterliste und Verträge investorenorientiert und diskret – schreiben oder rufen Sie uns gern an.

Die Mieterliste ist in der Ankaufsprüfung eines Mehrfamilienhauses nur dann belastbar, wenn Sie sie wie eine Rechnung behandeln: Sollmiete ist eine Erwartung, Ist-Miete ist die Zahlungsrealität. Fordern Sie für mindestens 6–12 Monate eine OP-Liste bzw. Kontoauszüge der Mieteingänge (datenschutzkonform anonymisiert) und gleichen Sie je Einheit ab: Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Zahlungsrhythmus, Rückstände, Mahnläufe und vereinbarte Minderungen. Typische Warnsignale sind „runde“ Zahlen ohne Vertragsbezug, häufige Teilzahlungen, oder eine auffällig hohe Sollmiete, die sich in den Zahlungseingängen nicht widerspiegelt.

Bewerten Sie Leerstand nicht nur als Momentaufnahme, sondern als Risikoindikator: Wie lange stand welche Einheit leer, mit welchem Grund (Renovierungsbedarf, Vermietbarkeit, Mietpreisniveau)? Rechnen Sie konservativ mit Anlaufzeiten, Incentives und Renovierungskosten zwischen Mieterwechseln. Bei Indexmiete und Staffelmiete gilt: Entscheidend ist nicht, dass es die Klausel gibt, sondern ob sie formell wirksam vereinbart und in der Praxis umgesetzt wurde. Prüfen Sie, ob Indexanpassungen schriftlich erklärt wurden und ob Staffeln zeitlich und betragsmäßig klar sind. Für Ihre Renditekalkulation 2026 empfiehlt sich ein Szenario-Ansatz: Basis-Cashflow aus Ist-Mieten plus ein vorsichtig angesetztes Potenzial aus wirksam durchsetzbaren Anpassungen.

In der Ankaufsprüfung eines Mehrfamilienhauses sind Mietverträge Ihr „Risikoprotokoll“: Sie zeigen, welche Kosten wirklich auf Mieter umgelegt werden können, ob Sicherheiten vorhanden sind und ob es Sonderregeln gibt, die den Cashflow mindern. Prüfen Sie daher je Einheit konsequent Vertrag, Nachträge und Übergabeprotokolle im Abgleich zur Mieterliste.

Bei den Betriebskosten ist entscheidend, ob die Umlage wirksam vereinbart ist und ob die Positionen zur Praxis passen. Warnsignale sind pauschale Formulierungen ohne Bezug zur Betriebskostenverordnung, widersprüchliche Regelungen (z. B. „Pauschale“ und gleichzeitig „Abrechnung“), oder dauerhaft hohe, nicht erklärbare Abweichungen in Abrechnungen. Für die Kalkulation 2026 gilt: Setzen Sie einen Puffer für nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Teile der Versicherung) und prüfen Sie, ob Heiz-/Warmwasserkosten korrekt erfasst und verteilt werden.

Kautionen sollten vollständig vereinbart, eingezahlt und getrennt verwahrt sein; fehlende oder „verrechnete“ Kautionen sind ein stilles Ausfallrisiko. Bei Modernisierungen prüfen Sie, ob Maßnahmen dokumentiert und Mieterhöhungen formell korrekt begründet wurden (und ob ggf. Härtefall-Einwände zu erwarten sind). Besonders wertvoll sind Hinweise auf Nebenabreden wie Mietnachlässe, Stellplatz-/Garagenpakete, inkludierte Einbauten, Sonderkündigungsrechte oder Renovierungszusagen. Wenn Sie solche Punkte finden, sind sie nicht automatisch deal-breaker – aber sie gehören als harte Fakten in Preis, CapEx-/Instandhaltungsplanung und Finanzierungsgespräch. Wenn Sie dazu eine strukturierte Vertragsprüfung wünschen: Schreiben oder rufen Sie Provecta Immobilien gerne an.